Eigenheim finanzieren: der umfassende Ratgeber

Eigenmittel: 20 Prozent Praxis, 10 Prozent Regel

Die verbreitete Faustzahl von 20 Prozent Eigenmitteln steht in keinem Regelwerk — sie ergibt sich rechnerisch aus der üblichen Belehnungsgrenze von 80 Prozent (Bankpraxis). Verbindlich als FINMA-anerkannter Mindeststandard ist der Kern: Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die NICHT aus der 2. Säule kommen — weder aus einem Vorbezug noch aus einer Verpfändung (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).

Als Eigenmittel gelten nach denselben Richtlinien unter anderem:

• Ersparnisse, Kontoguthaben und Wertschriften (auch verpfändet),
• Guthaben der Säule 3a — auch bloss verpfändet — sowie Rückkaufswerte von Versicherungspolicen,
• Erbvorbezüge und Schenkungen,
• Darlehen, die der Bank abgetreten oder nachrangig gestellt sind; bei selbstgenutztem Wohneigentum unter Bedingungen auch Darlehen aus dem engen familiären Umfeld.

Die wichtigste Abgrenzung: Gelder der 2. Säule (Pensionskasse) zählen NIE zu den 10 Prozent harten Eigenmitteln — Guthaben der Säule 3a dagegen schon. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert der Bank, ist die Differenz zusätzlich vollständig aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule zu finanzieren (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).

Belehnung: Niederstwertprinzip und die 80-Prozent-Praxis

Massgebend ist nicht automatisch der Kaufpreis: Als Belehnungswert gilt grundsätzlich der TIEFERE Wert von Marktwert (Bankschätzung) und Kaufpreis — das Niederstwertprinzip (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 4.3.1). Seit 2025 ist zudem auf Verordnungsstufe geregelt, dass der einmal festgelegte Belehnungswert während fünf Jahren beizubehalten ist (ERV Art. 72b) — zwischenzeitliche Wertsteigerungen erhöhen die Belehnung also nicht laufend.

Die 80-Prozent-Belehnungsgrenze selbst ist Bankpraxis: Die Richtlinien verlangen nur, dass jede Bank ihre Belehnungssätze intern festlegt. Einen regulatorischen Anker hat die Praxis trotzdem — die Eigenmittelverordnung verteuert Wohnbau-Kredite für die Bank sprunghaft, sobald die Belehnung 80 Prozent übersteigt (ERV Anhang 3).

Aus der Amortisationsregel ergibt sich die klassische Zweiteilung:

Tragbarkeit: das Prinzip — und warum die 33 Prozent kein Gesetz sind

Banken prüfen, ob die Wohnkosten langfristig zum Einkommen passen. Die verbreitete Formel: kalkulatorischer Zinssatz von rund 5 Prozent auf der ganzen Hypothek, plus rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten, plus die Amortisation der 2. Hypothek — zusammen höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens.

Alle drei Zahlen sind übliche Bankpraxis und stehen in keinem Regelwerk — nicht in den SBVg-Richtlinien, nicht in der Eigenmittelverordnung. Seit 2025 verlangt die ERV lediglich, dass jede Bank die Tragbarkeit über interne Weisungen nachhaltig und systematisch sicherstellt, auf Basis vorsichtig ermittelter kalkulatorischer Kosten — ohne Zahlenvorgabe (ERV Art. 72d). Die Schweizerische Nationalbank beschreibt die 5-Prozent-Drittel-Formel entsprechend als von den Banken «typischerweise angewandte» Praxis.

Zur Grössenordnung — illustrativ nach der üblichen Praxis-Formel:

Amortisation: die 15-Jahre-Regel

Verbindlich als FINMA-anerkannter Mindeststandard: Die Hypothek ist innert höchstens 15 Jahren LINEAR auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren; die Amortisation beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach Auszahlung (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2). Die oft gehörte Formel «bis zur Pensionierung» steht dagegen nicht im Regelwerk — sie ist Praxis einzelner Banken.

Für den Weg dorthin gibt es zwei Formen:

1. Direkte Amortisation

   Regelmässige Rückzahlung der Hypothek — die Schuld und mit ihr die Zinslast sinken laufend; der Schuldzinsabzug bei den Steuern sinkt mit.

2. Indirekte Amortisation

   Einzahlung auf ein verpfändetes Gefäss statt Rückzahlung — die SBVg-Richtlinien nennen ausdrücklich die Einzahlung und Verpfändung von Säule-3a-Guthaben oder Lebensversicherungspolicen. Die Schuld bleibt bestehen; das angesparte Guthaben deckt die Amortisation am Ende ab.

Welche Form steuerlich und finanziell zu einer Situation passt, ist individuell — beide sind regelkonform (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2).

Hypothekarmodelle: Fest, SARON, variabel

Drei Grundmodelle prägen den Markt. Der Vergleich ist rein strukturell — welche Zinsbindung zu einer Situation passt, ist individuell, und über die künftige Zinsentwicklung sagt diese Seite bewusst nichts aus:

Pensionskasse fürs Eigenheim: die Regeln des Vorbezugs

Gelder der 2. Säule dürfen für selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt eingesetzt werden (Wohneigentumsförderung). Für den Vorbezug gilt Gesetzes- und Verordnungsrecht:

• Mindestbetrag CHF 20'000; ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich (WEFV Art. 5).
• Möglich bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen; ab Alter 50 ist der Betrag begrenzt (BVG Art. 30c).
• Verheiratete und eingetragene Partner brauchen die SCHRIFTLICHE Zustimmung des Ehegatten bzw. Partners (BVG Art. 30c Abs. 5).
• Der Vorbezug kürzt die Altersleistungen; für Lücken beim Todesfall- und Invaliditätsschutz muss die Kasse eine Zusatzversicherung anbieten oder vermitteln (BVG Art. 30c Abs. 4).
• Im Grundbuch wird eine Veräusserungsbeschränkung angemerkt; bei einem Verkauf ist der Vorbezug zurückzuzahlen (BVG Art. 30d/30e).
• Der Vorbezug wird sofort als Kapitalleistung besteuert (BVG Art. 83a; Bund: Fünftel-Tarif nach DBG Art. 38, Kantone: eigene Tarife). Bei freiwilliger Rückzahlung — mindestens CHF 10'000, möglich bis zur Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen — wird die bezahlte Steuer auf Gesuch hin zurückerstattet; das Gesuch verwirkt drei Jahre nach der Wiedereinzahlung.
• Wechselwirkung mit Einkäufen: Nach einem WEF-Vorbezug sind freiwillige Einkäufe erst nach dessen Rückzahlung zulässig, und aus Einkäufen resultierende Leistungen dürfen drei Jahre lang nicht als Kapital bezogen werden (BVG Art. 79b Abs. 3).

Die Finanzierungs-Falle: Auch mit PK-Vorbezug braucht es mindestens 10 Prozent Eigenmittel, die NICHT aus der 2. Säule stammen (SBVg-Mindestanforderungen) — Pensionskassengelder können diese Quote nie füllen.

Verpfändung statt Vorbezug: die zweite Route

Statt Kapital zu beziehen, kann der Anspruch auf Vorsorgeleistungen oder ein Betrag bis zur Höhe der Freizügigkeitsleistung verpfändet werden (BVG Art. 30b). Auch die Säule 3a kennt die Verpfändung für Wohneigentum (BVV 3 Art. 4 Abs. 2) — verpfändete 3a-Guthaben zählen sogar zu den zulässigen Eigenmittel-Komponenten. Die beiden Routen im Merkmals-Vergleich:

Für die Säule 3a gilt beim Wohneigentums-Vorbezug KEIN Mindestbetrag — die Details des 3a-Bezugs stehen im Säule-3a-Ratgeber (die CHF 20'000 betreffen die 2. Säule).

Säule 3a für Wohneigentum vorbeziehen: die Regeln im Vorsorge-Ratgeber →

Gestaffelter Bezug und Kapitalauszahlungssteuer: der Pensionierungs-Ratgeber →

Kaufnebenkosten: was zum Kaufpreis dazukommt

Neben dem Kaufpreis fallen einmalige Abgaben und Gebühren an — alle kantonal geregelt:

Die Handänderungssteuer ist eine Steuer der Kantone und teils der Gemeinden; der Bund erhebt keine. Die Tarife liegen in den meisten Kantonen zwischen rund 1 und 3,3 Prozent des Kaufpreises; einzelne Kantone — etwa Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen — kennen statt einer Steuer nur Beurkundungs- und Grundbuchgebühren (ESTV-Dossier Handänderungssteuer). Dazu kommen kantonal geregelte Notariats- und Grundbuchgebühren.

Beim späteren Verkauf fällt auf dem Gewinn die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Wird der Erlös innert angemessener Frist für eine gleichgenutzte, selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Besteuerung aufgeschoben (StHG Art. 12 Abs. 3); was als angemessene Frist gilt, regeln Kantone und Praxis.

Pauschale Gesamtzahlen wie «3 bis 5 Prozent Nebenkosten» sind Marktpraxis ohne amtliche Grundlage — massgebend sind die Tarife des jeweiligen Kantons.

Steuern rund ums Eigenheim: heute — und ab 2029

Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System: Der Eigenmietwert ist als Einkommen steuerbar (DBG Art. 21), private Schuldzinsen sind im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge plus CHF 50'000 abziehbar (DBG Art. 33), und Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal abgezogen werden (DBG Art. 32).

Ab dem 1. Januar 2029 ändert das System grundlegend: Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat den Systemwechsel angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf 2029 festgelegt. Der Eigenmietwert entfällt, im Gegenzug fallen für selbstgenutztes Wohneigentum der Unterhalts- und weitgehend der Schuldzinsabzug weg.

Vertiefung: Eigenmietwert-Abschaffung 2029 — was beschlossen ist und was ab wann gilt →

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