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Wohneigentum verkaufen: Ablauf, Makler und Grundstückgewinnsteuer

Vom Dossier über die Preisfindung bis zur Beurkundung — was das Gesetz zum Maklerlohn sagt und wie die Grundstückgewinnsteuer funktioniert. Mit amtlichen Quellen.

Zuletzt aktualisiert am 8. September 2026 · Fachlich geprüft durch unser FINMA-lizenziertes Beraterteam

Kurz beantwortet

Der Verkauf folgt denselben Formregeln wie der Kauf: öffentliche Beurkundung des Vertrags, Grundbuchanmeldung durch die Verkäuferseite, Eigentumsübergang mit der Eintragung. Für den Maklervertrag gilt das gesetzliche Erfolgsprinzip — der Lohn ist nur geschuldet, wenn der Verkauf durch den Nachweis oder die Vermittlung tatsächlich zustande kommt (OR Art. 413); einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nicht.

Auf dem Gewinn wird die kantonale Grundstückgewinnsteuer fällig. Wird der Erlös innert angemessener Frist für eine gleichgenutzte, selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Besteuerung aufgeschoben (StHG Art. 12 Abs. 3) — diese Regel bleibt auch nach dem Systemwechsel 2029 bestehen.

Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine persönliche, notarielle oder steuerliche Beratung. Stand 2026, ohne Gewähr. Grundstückgewinnsteuer, Notariat und Gebühren sind kantonal geregelt — massgebend ist das Recht des Lagekantons.

Der Ablauf aus Verkäufersicht

  1. 1. Dossier zusammenstellen

    Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungsausweis, dokumentierte Renovationen — und die Belege wertvermehrender Investitionen für die spätere Steuerabrechnung (Praxis).

  2. 2. Preis finden

    Über die üblichen Bewertungszugänge (Abschnitt unten) — der erzielbare Preis entscheidet sich am Markt.

  3. 3. Vermarkten oder vermitteln lassen

    Mit oder ohne Maklerin — der Maklervertrag untersteht dem Erfolgsprinzip (OR Art. 413).

  4. 4. Beurkundung und Grundbuch

    Öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags; die Grundbuchanmeldung ist Sache der Verkäuferseite (ZGB Art. 963). Details zum Formzwang im Kauf-Ratgeber.

  5. 5. Steuerabrechnung

    Deklaration des Grundstückgewinns beim Lagekanton; die mutmassliche Steuer wird beim Vollzug üblicherweise sichergestellt (kantonale Pfandrechte, Rahmen ZGB Art. 836).

Die Käuferseite: Ablauf, Formzwang und Reservations-Falle →

Preisfindung: die üblichen Zugänge

Für die Wertermittlung von Wohneigentum sind drei Zugänge verbreitet — alle drei sind Bewertungs- und Marktpraxis, keine gesetzlichen Verfahren: der Vergleichswert (hedonische Modelle auf Basis vergleichbarer Transaktionen), der Realwert (Landwert plus Zeitwert der Baute) und — bei vermieteten Objekten — der Ertragswert.

Einen regulatorischen Anker hat nur die Bankenseite: Finanzierende Banken bewerten nach den FINMA-anerkannten Grundpfandrichtlinien vorsichtig, nach einheitlichen internen Standards und ohne Erwartungen über künftige Wertsteigerungen. Welcher Preis sich tatsächlich erzielen lässt, entscheidet der Markt — eine Bewertung ist eine Schätzung, kein Versprechen.

Maklervertrag: das Erfolgsprinzip

Der Maklervertrag ist der Auftrag, gegen Vergütung Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachzuweisen oder den Abschluss zu vermitteln (OR Art. 412). Die gesetzlichen Eckpunkte:

  • Erfolgsprinzip: Der Maklerlohn ist nur geschuldet, wenn der Verkauf infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich zustande kommt (OR Art. 413 Abs. 1). Aufwendungen sind nur zu ersetzen, wenn das vereinbart wurde (Abs. 3).
  • Kein gesetzlicher Provisionssatz: Fehlt eine Abrede, gilt eine bestehende Taxe, sonst der übliche Lohn (OR Art. 414) — eine amtlich festgelegte Prozenthöhe existiert nicht.
  • Schutznorm beim Grundstückkauf: Einen unverhältnismässig hohen Maklerlohn kann das Gericht auf Antrag auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (OR Art. 417).

Grundstückgewinnsteuer: kantonal — mit Aufschub bei Ersatzbeschaffung

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis plus Aufwendungen — auch wertvermehrende Investitionen) übersteigt (StHG Art. 12 Abs. 1). Beim Bund sind private Grundstückgewinne dagegen steuerfrei (DBG Art. 16 Abs. 3).

Die Ausgestaltung ist kantonal: Neun Kantone besteuern alle Grundstückgewinne mit der Sondersteuer (monistisches System — ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU), die übrigen nur Gewinne des Privatvermögens (dualistisch); Tarife und Haltedauer-Effekte unterscheiden sich je Kanton (ESTV-Dossier).

Zentral für Selbstnutzer: Wird der Erlös innert angemessener Frist für eine gleichgenutzte, dauernd selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Besteuerung aufgeschoben (StHG Art. 12 Abs. 3 Bst. e) — was als angemessene Frist gilt, regeln Kantone und Praxis. Diese Aufschubs-Regel bleibt auch nach dem Steuer-Systemwechsel 2029 ausdrücklich erhalten.

Die Steuer schuldet die Verkäuferseite; weil das Grundstück in vielen Kantonen dafür haftet, wird der mutmassliche Betrag beim Vollzug üblicherweise sichergestellt.

Nach dem Verkauf: Vorsorge- und Steuerpunkte

Wurde für den Kauf seinerzeit ein Pensionskassen-Vorbezug getätigt, ist er bei der Veräusserung zurückzuzahlen — die Rückzahlungspflicht ist im Grundbuch angemerkt (BVG Art. 30d/30e); die Details stehen im Finanzierungs-Ratgeber. Für die Grundstückgewinnsteuer zählen dokumentierte wertvermehrende Investitionen zu den Anlagekosten — aufbewahrte Belege wirken steuermindernd.

Pensionskassen-Vorbezug und Rückzahlungspflicht: der Finanzierungs-Ratgeber →

Northlake begleitet auch den Verkauf — von der Aufbereitung des Dossiers bis zur Abwicklung. Gerne besprechen wir Ihr Vorhaben, unverbindlich.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Dossier zusammenstellen, Preis über die üblichen Bewertungszugänge finden, vermarkten (mit oder ohne Makler), Kaufvertrag öffentlich beurkunden lassen und die Grundbuchanmeldung abgeben (ZGB Art. 963) — das Eigentum geht mit der Eintragung über. Danach folgt die Grundstückgewinnsteuer-Deklaration beim Lagekanton (Quelle: OR/ZGB, StHG).

Was kostet ein Makler?

Das Gesetz kennt keinen Provisionssatz: Der Lohn ist Verhandlungssache; fehlt eine Abrede, gilt der übliche Lohn (OR Art. 414). Geschuldet ist er nur bei Erfolg — wenn der Verkauf durch Nachweis oder Vermittlung zustande kommt (OR Art. 413) — und ein unverhältnismässig hoher Lohn kann gerichtlich herabgesetzt werden (OR Art. 417).

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?

Das ist kantonal — eine gesamtschweizerische Zahl gibt es nicht. Bundesrechtlich harmonisiert ist nur der Rahmen: Besteuert wird der Gewinn (Erlös minus Anlagekosten), die Tarife und Haltedauer-Effekte legen die Kantone fest; der Bund besteuert private Grundstückgewinne nicht (Quelle: StHG Art. 12, DBG Art. 16 Abs. 3, ESTV).

Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?

Bei der Ersatzbeschaffung: Wird der Erlös innert angemessener Frist für eine gleichgenutzte, dauernd selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Besteuerung aufgeschoben (StHG Art. 12 Abs. 3 Bst. e). Was als angemessene Frist gilt, regeln die Kantone; die Regel bleibt auch nach 2029 erhalten (Quelle: StHG).

Zählen frühere Renovationen bei der Steuer?

Wertvermehrende Investitionen zählen zu den Anlagekosten und mindern den steuerbaren Grundstückgewinn (StHG Art. 12 Abs. 1); werterhaltender Unterhalt wurde dagegen bereits laufend bei der Einkommenssteuer berücksichtigt. Belege wertvermehrender Arbeiten deshalb aufbewahren (Quelle: StHG, BGer-Praxis).

Muss der Verkaufsvertrag beurkundet werden?

Ja — wie der Kauf braucht auch der Verkauf die öffentliche Beurkundung; ohne sie ist der Vertrag nichtig (OR Art. 216, ZGB Art. 657). Auch Vorverträge unterliegen dem Formzwang; die Details stehen im Kauf-Ratgeber (Quelle: OR/ZGB).

Was passiert mit einem früheren Pensionskassen-Vorbezug?

Bei der Veräusserung ist der Vorbezug an die Pensionskasse zurückzuzahlen — beschränkt auf den Erlös nach Abzug hypothekarisch gesicherter Schulden; die Pflicht ist im Grundbuch angemerkt (BVG Art. 30d/30e). Mit der Rückzahlung kann die seinerzeit bezahlte Steuer zurückgefordert werden (Quelle: BVG Art. 83a).

Was ist eine Bewertung wert?

Sie ist eine Schätzung nach den üblichen Zugängen (Vergleichswert/hedonisch, Realwert, Ertragswert) — Bewertungs-Praxis, kein gesetzliches Verfahren und kein Preisversprechen. Banken bewerten für die Finanzierung zusätzlich vorsichtig nach den FINMA-anerkannten Grundpfandrichtlinien; den tatsächlichen Preis bestimmt der Markt.

Quellen

Alle Fristen und Beträge auf dieser Seite wurden gegen die verlinkten offiziellen Quellen geprüft. Stand: siehe Datum oben. Diese Seite ersetzt keine individuelle Beratung.

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